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[부동산 이야기] 모기지 보험

요즘 주택 시장은 높은 가격과 여전히 높은 이자율 때문에 예비 바이어들이 주택을 구입하기에 만만치가 않다. 기준금리가 떨어졌다고 해도 여전히 이자율은 높다. 렌트를 해서 생활하는 것보다 집을 구매하고 유지하는 비용이 너무 많이 들어서 부담될 수 있다. 하지만 주택 유지비용이 많이 들다 하더라도 이를 줄이는 방법도 있다.     보통 주택을 구입하려면 전체 주택가격의 20% 정도를 다운페이먼트로 지불해야 한다. 하지만 다운페이먼트 준비가 미쳐 안된 바이어들은 20% 미만의 다운페이먼트로도 주택구매가 가능하다. 이런 경우 반드시 내야 하는 비용이 발생한다. 보통 20% 미만의 적은 다운페이먼트로 집을 살 때 돈을 빌려주는 은행에서는 모기지에 대한 보험 들기를 요구한다. 위험부담을 줄이기 위함이다. 오늘은 이 모기지 보험(PMI·Private Mortgage Insurance)을 들어야 하는 경우와 집값 상승 등으로 PMI가 면제되는 경우를 알아보자. PMI가 면제되면 지출을 확 줄일 수 있다.     수입이 많은 젊은이가 연 수입은 높아도 채 목돈이 마련되지 않아 적은 다운페이먼트를 가지고 집을 사야 한다고 가정해보자. 다행히 이런 바이어들을 위하여 3.5%나 5%의 다운페이먼트만 해도 집을 살 수 있는 모기지 프로그램이 있다. 그러나 돈을 빌려주는 은행에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 한 경우 그만큼 위험 부담률이 높기 때문에 강제로 모기지 보험을 들게 한다.   다행히 지난 몇 년 동안 남가주의 주택 가격이 많이 올라 적은 다운페이먼트를 가지고 주택을 구입한 주택소유주들은 그동안 지불해 오던 PMI 면제 신청을 할 수 있다. 그러면 PMI 지급을 면제받아 가정 경제에 도움이 될 수 있도록 면제 조건과 신청과정을 알아보자.   먼저 PMI는 다운페이먼트가 주택 가격의 20% 미만일 때 들어야 하는 보험이므로, 주택 가격을 감정하여 현재 남아 있는 모기지 규모가 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인한다. 융자 은행은 주택의 가격이 상승했거나 그동안 상환된 융자액이 모여 융자금의 잔액이 80% 이하로 떨어졌다면 심사 후 PMI를 면제해 준다. 물론 증축이나 개축으로 집의 가치가 올라가는 경우에도 해당한다. 그러나 본인이 사는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택 가격보다 모기지가 70이나 75% 이하로 낮아져야만 PMI를 면제받을 수 있다.   다만 모기지 은행에 PMI 면제 신청을 해서 은행에서 실시한 감정가격이 낮게 나오는 경우에는 감정비만 쓰고 지출을 줄이지 못할 수도 있다. 따라서 은행에 신청하기 전에 감정사나 부동산 에이전트를 통해 현 주택 가격을 알아보는 것이 좋다. 한편 감정가가 조금 모자랄 때, 가지고 있던 여유 자금이 있다면 몇만 달러 정도를 더 갚고 PMI를 면제받는 것도 좋은 방법이다.   하지만 연방주택국(FHA)을 비롯한 렌더들은 주택의 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있다. 이때는 비용이 좀 들어도 재융자를 하는 것도 좋다. 재융자를 할 때 혹시 현재 일정 기간을 채우지 않고 모기지를 상환했을 때 지불해야 하는 벌금(Prepayment Penalty)이 있는지 확인해 보고 시작해야 한다. 보통 융자를 받은 후 2년 정도 안에 상환하면 벌금을 물어야 하는 경우가 많다.   ▶문의: (818)497-8949 미쉘 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 모기 보험 모기지가 70 모기지 프로그램 주택 유지비용

2024-11-06

[부동산 이야기] 최근의 남가주 주택 시장 상황들

▶주택 유지비 증가   주택소유와 관련해서 이자율과 융자비용의 상승, 보험과 유틸리티비용 상승으로 주택 유지비용이 상승세이다. 특별히 최근 스테이트팜 보험사의 가주 주택보험 신규 가입 중단 결정 발표로 일정 유예기간을 거치더라도 전체 메이저 보험사들이 위험도가 상대적으로 높은 캘리포니아의 시장비율을 축소하고 재보험의 추가부담 때문에 가입자의 페이먼트 증가를 초래할 것이다. 또한 각종 재해에 위험도가 높은 위치의 콘도 단지의 HOA상 포함된 단체보험의 연장 심사에도 신중히 처리할 것으로 보인다. 주택보험과 기타 각종 보험의 증가는 여러 분야에서 상당한 문제의 소지를 제공할 가능성이 크다.   ▶부동산 관련 분쟁 증가   전국부동산중개인협회(NAR)의 리포트에 따르면 부동산 거래 관련해서 부동산 브로커 회사와 일반 바이어와 셀러의 소송이 9% 증가추세에 있고 중재 또한 최근 29% 증가하고 있다. 페어 하우징(Fair housing) 관련해서 문제가 될 소지, 퇴거소송이 주택과 상업용에서 증가하고 있으며 특히 상업용 건물주들의 융자 관련해 여러 가지 협상이 렌더들과 진행 중인 것으로 알려졌다. 2027년까지 2.56조 달러 정도의 상업용 융자가 재융자가 도래할 것으로 보여서 추후 상업용 시장에서의 분쟁이 건물소유주와 은행 그리고 테넌트 간에 늘어날 가능성이 크다고 볼 수 있다.   ▶부동산 소유주에 대한 추가 과세     부족한 세수를 확충하기 위해 주택을 포함한 부동산 소유주들에 대한 추가 과세가 가능하다. 이럴 경우 부동산 투자가 줄어들 가능성이 크다. LA시의 경우 이러한 우려가 현실화하고 있다.     ▶모기지 이자율 5%언제   10년 만기 재무부 채권과 모기지와의 차이는 대략 2~2.5%지만 현재 미래에 대한 불안감과 정부의 정책에 대한 불신으로 모기지 이자가 실제로 지나치게 높게 적용이 되고 있다. 이자율의 변동이 상당히 유동적이라는 문제도 있다. 최소한 5%대의 모기지 이자가 가능하고 가격만 15% 선에서 조절이 된다면 바이어들의 계속된 시장 진입은 가능한 수준이라고 본다. 현재 6월 셋째 주 정도의 6%대 중후반 정도의 융자는 최소 2~3달 정도 지속할 가능성이 있다. 5%대는 연말이나 가능하다고 이야기하지만, 정부의 금리 인상이 완전히 철회되지 않을 경우 모기지 시장의 이자율 불안은 앞으로도 지속할것으로 보인다. 본인이 추후 재융자에 가능한 조건을 유지해야만 하며 특히 자영업자의 경우 경기침체가 현실화될 경우 주택융자 포함한 여러 융자 시장에서 소외될 가능성이 높다.     ▶각종 온라인 데이터 부정확성   대부분의 질로에서 제공하는 프리포어클로저(pre foreclosure)는 차압 절차상 기록되는 매물에 대한 정보이지 실제로 마켓에 가능한지는 에이전트와 문의해야만 한다. 이 밖에도 리스팅된 주택들의 각종 데이터의 부정확성과 특히 밸류의 측정과 관련된 여러 가지 기준의 불일치로 여러 가지 혼란을 야기하기도 한다. 코로나 시기 가격이 폭등했던 외곽이나 신규 주택 단지 지역들은 정확한 시세산정을 위해서 지역별 전문가와 반드시 상담하시기를 권해 드린다.     ▶2주의 법칙 중요   주택의 매매가 필요한 경우 리스팅 전에 주택 내외부에 대한 부분 또는 전체 업그레이드 작업이 필요하며 보통 화요일 전후에 매물을 리스트하고 주말 오픈 하우스를 적극적으로 활용해서 최소 리스팅 후 10일 전후에 오퍼를 받고 2주 정도 내에 에스크로를 오픈해야만 리스팅 가격만큼의 거래가 가능하다. 리스팅 기간이 한 달을 넘어갈 경우 가격이 평균적으로 깎이기 시작한다는 점을 명심해야만 한다.     ▶문의: (213) 663-5392 곽재혁 / First Team Real Estate 에이전트부동산 이야기 남가주 주택 주택 유지비용 주택보험 신규 부동산 소유주들

2023-06-28

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